안녕하세요. 조합원님!

   사업계획승인을 받았는데,  토지에 저당권이 설정되어 있고, 

   추가부담금이 터무니없이 올라가고 있는실정이라

    조합원님이 가입하신 조합으로부터  조합원변경 또는 가입해지를 하고 싶은데, 

    방법이 없느냐는 질의에 대한

    법제처의 법령해석이 있어 올려드립니다.

 ♣ 민원인 

     지역주택조합이 주택건설대지 소유권 전부를 확보한 상태에서 사업계획승인을 받은 이후 해당 대지에 저당권이 설정된 경우 

     조합원 변경의 가능 여부(「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 등 관련)

     문의안건 : 안건번호21-0078  회신일자2021-05-12

   1. 질의요지

      「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 본문에서는 지역주택조합 설립인가를 받은 후에 

      예외적으로 조합원의 변경이 가능한 경우로  「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 이후

      [지역주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 

      사업계획승인을 받은 경우에는 

      해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등

       (각주: 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등을 말하며

       (「주택법 시행령」 제16조제1항제2호 참조), 이하 같음.)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함함)을 확보한 이후를 말함)에 

      입주자로 선정된 지위(각주: 해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말하며, 이하 같음.]가

      양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우를 규정하고 있는바, 

      지역주택조합이 주택건설대지의 소유권 전부를 확보하여 사업계획승인을 받은 경우에는 

      그 이후 해당 대지에 저당권이 설정되더라도

      「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목에 따라 조합원을 변경할 수 있는지?

      (각주: 「주택법」 제5조제2항 및 같은 법 시행령 제16조제2항에 따라 지역주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하는 경우를 전제함.)

   2. 질의배경

      민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

   3. 회답

      지역주택조합이 주택건설대지의 소유권 전부를 확보하여 사업계획승인을 받은 경우라 하더라도 

      해당 대지에 설정된 저당권이 말소되지 않은 경우에는 

      「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목에 따라 

      조합원을 변경할 수 없습니다. 

   4. 이유

      「주택법 시행령」 제22조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 지역주택조합은 설립인가를 받은 후에는 

       조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없도록 원칙을 정하면서, 

       같은 항 단서에서는 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지역주택조합 설립인가를 받은 후에도 

       조합원의 교체 또는 신규 가입이 가능하도록 예외를 인정하고 있고, 

       같은 항 제2호나목에서는 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도․증여 또는 판결 등으로 

       변경될 수 있도록 허용하면서 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 않고 

       사업계획승인을 받은 경우에는 해당 대지 전부의 소유권을 확보한 이후를 말한다고 한정하며, 

       이때 대지 전부의 소유권을 확보한다는 것은 해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 

       그 저당권등이 말소되는 것을 포함하는 의미임을 분명히 하고 있습니다.

       그리고 「주택법 시행령」 제22조제1항에서 조합원의 교체나 신규가입을 원칙적으로 금지하는 것은 

       조합이 추진하는 주택사업이 원활하고 안정적으로 시행될 수 있도록 하려는 것이고, 

       같은 항 각 호에 따라 예외적으로 허용되는 경우를 살펴보면 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 

       조합원 추가모집의 승인을 받거나(제1호), 

       조합원이 사망 또는 자격을 상실하는 경우(제2호가목ㆍ라목) 및 

       조합원의 탈퇴 또는 사업계획 승인 과정에서의 주택건설 예정 세대수 변경으로 

       조합원 수가 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우(제2호다목ㆍ마목) 등 

       불가피한 사유로 한정하고 있는바, 

       같은 항 제2호나목에 따라 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 입주자로 선정된 지위를 변경할 수 있는 요건도

       엄격하게 해석할 필요가 있습니다. 

       이와 같이 조합원 지위를 변경할 수 있는 요건으로 

       주택건설대지에 대한 저당권등의 말소를 규정한 것은, 

       저당권등의 실행으로 사업주체인 지역주택조합이 주택건설대지의 소유권을 상실하게 되는 경우 

       조합원 지위 양도 등에 따라 새롭게 조합원이 된 자가 입게 되는 

       불측의 손해를 방지하려는 취지(각주: 법제처 2018. 11. 2. 회신 18-0378 해석례 참조)임에 비추어 보더라도, 

       주택건설대지 소유권의 전부를 확보한 시점과 관계없이 대지에 설정된 저당권등은 말소되어야 

       조합원 지위의 변경이 가능하다고 보아야 합니다.

       또한 「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 본문은 

       2009년 4월 21일 대통령령 제21444호로 개정되면서 현행과 같이 

        “주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 않고 사업계획승인을 받은 경우”를 특정하여 규정하게 된 것으로,

       이는 사업계획승인을 위한 주택건설대지의 소유권 확보 요건이 지역주택조합이 공동으로 

       사업을 시행하는 경우에 대해서는 전부 소유에서 100분의 95 이상 소유로 완화된 것을 반영하되, 

       이러한 경우에도 조합원 변경을 위해서는 소유권 전부를 확보해야 한다는 것을 

       분명히 하면서 이때 소유권은 저당권등이 설정되어 있지 않은 상태의 소유권임을 명확하게 하기 위해 

       괄호 부분을 추가한 것이므로, 

        「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 본문의 괄호부분을 규정한 취지를 

       사업계획승인 전에 대지의 소유권을 전부 확보한 경우와 

       사업계획승인 이후에 대지의 소유권을 전부 확보한 경우를 구분하여 

       후자에 대해서만 저당권등의 말소 요건을 추가한 것으로 보는 것은 타당하지 않습니다.

       따라서 이 사안과 같이 

       지역주택조합이 주택건설대지의 소유권 전부를 확보하여 

       사업계획승인을 받은 경우에도 해당 대지에 설정된 저당권이 말소되지 않은 경우에는 

       「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목에 따른 조합원의 변경은 허용되지 않는다고 보아야 합니다.

      주택법 시행령

      제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등)

      ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 

         가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.

         1. 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 

           시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 

          조합원 추가모집의 승인을 받은 경우

         2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우

          가. 조합원의 사망

          나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 

              해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 

              해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다)에 

              입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다]가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 

              다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.

           다. ～ 마. (생  략)

           ②ㆍ③ (생  략)

            <관계 법령- 주택법 시행령 제22조제1항제2호나목>