지주공동사업 재건축

집합건물법상 재건축의 개념

Reconstruction

법 제47조 제1항은 “관리 단 집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.”고 규정하여,


재건축은
1. 舊 건물 철거 /   2. 新 건물 건축 /   3. 舊 건물 철거 후 그 대지를  새 건물의 대지로 이용할 것
위의 3가지 요소를 규정하고 있다.


재건축결의는
구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다. (법 제47조제2항)

  • 새 건물의 설계 개요
  • 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
  • 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
  • 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

집합건물법에 의한 재건축

소규모 연립주택이나 다세대 주택, 상가 건물 등 소위 집합건물에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업에 의하지 않고, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 (약칭: 집합건물법) 제48조에 의하여 재건축에 반대하는 자들에 대해서는 강제로 매도청구가 가능하다.

  • 집합건물법은 5분의 4 이상이 재건축결의를 하도록 하고(법 제47조), 이에 반대한 자들의 소유권을 취득하기 위해 매도청구권을 부여하고(법 제48조), 매도청구 결과 재건축 찬성자들만 남으면, 남은 자들은 재건축을 하여야 함을 전제로 재건축 합의의제 단체를 만들었다. (법 제49조)
  • 도시정비법상 주택재건축 사업에 있어서 매도청구권 행사가 가능하다. 다만, 도시정비법과는 여러 면에서 다른 점이 있을 뿐이다.

도시정비법상 주택재건축과의 구별

  • 매도청구 상대방면에서, 집합건물법은 재건축결의 전부터 토지만 소유한 자는 불가하나, 도시정비법은 가능하고,
  • 국·공유지 매수 면에서, 집합건물법은 규정이 없으나, 도시정비법은 규정이 있고,
  • 권리변환의 동일성 여부에 있어서, 집합건물법은 동일성 불 인정하여 그 결과 저당권 등은 별도로 말소해야 하나, 도시정비법은 동일성을 인정하여 별도로 말소하지 않아도 되고, 
  • 용도의 동일성 여부에 있어서 집합건물법은 舊건물과 新건물의 동일성을 요구하지 않으나(상가 재건축도 가능), 도시정비법은 공동주택이나 오피스텔만 건축이 가능하다.