조합설립 전 『조합원모집은 다 되었는데, 

토지확보율이 조합원모집시 업무대행사 및 분양대행사가 알려준 내용과 틀립니다』.  

라는 조합원 질의를 받아 개략적으로 알려드립니다.

토지사용승낙서(土地使用承諾書) 란?

   토지소유자가 토지 사용을 허락하는 내용의 문서로 

   조합추진위, 업무대행사등 사업주체들에게 토지소유자가 소유한 땅을 사용해도 된다고 승낙하는 내용을 담은 문서를 말합니다.

   즉, 소유권 이전등기를 하지 않고 그 땅에 건축허가를 받을 때 토지사용승낙서가 첨부되어야 하며,

       지구단위계획에 따른 건축 인허가를 진행할 때도 사용합니다. 

       토지계약시에 토지소유주에게 토지사용승낙서와 인감증명서를 요청합니다.

♣ 토지사용승낙서는 정형화된 형식이 있지 않지만,

   토지 매매계약서의 내용을 근거로 작성되야 하기에 반드시 명기가 되어야 하는 내용들이 있습니다.

1.     토지의 표시 (소재지, 지번, 면적, 지목 등 해당 땅의 정보)

2.     사용의 표시 (토지사용목적, 사용기한 등)

3.     서명 및 날인 (계약 당사자들의 계약이행에 대한 서명날인 등), 

      이상 3가지는 꼭 기재되어 있어야 합니다.

 지역주택조합의 토지사용승낙서는 

 토지주로부터 토지사용권원 확보 시 "토지사용목적 과 사용기한" 을 기재하여 토지주로부터 사용권원을 확보하는 것 입니다.

 지역주택조합의 토지사용승낙서가 필요한 이유가

1.     조합원 모집시 (토지사용권원 50%)

2.     조합 설립시 (토지사용권원 80% 토지소유권 15%)를 취득해야 사업을 진행할 수 있습니다.

  그렇기에 토지소유자들에게 토지사용권원을 받을 때

1.     토지사용목적은 지역주택조합을 하기위해서고,

2.     사용기한은 조합사업의 진행 현실을 감안하여 "조합설립 후 금융대출 등을 통한 소유권이전 시까지" 기한을 설정하는 것이 통상적인 방법이며, 

      추진위 또는 업무대행사 및 토지작업자들은 

      토지주에게 계약금 10%정도 만 지급하거나 약간의 중도금 지금조건 후 

      잔금은 조합설립 후 금융대출로 잔금처리 등으로 표기하는 것이 대부분입니다.

  토지주는 지역주택조합사업이 정상적으로 진행되지 않으면, 

  토지주로써는 지역주택조합 사업진행 전까지 권리행사를 할 수 없게 되어 있어 토지주와의 분쟁을 흔히 볼 수 있는 것으로

  지역주택조합의 업무경험이 많은 업무대행사라면, 토지의 사용기한을 넉넉하게 해놓을 것입니다.

  지역주택조합원이 

  조합원가입계약서를 작성하기 이전에 토지사용승낙율을 확인해 볼 필요가 있으며, 

  추진위와 업무대행사는 조합원에게 토지사용권원을 알려야 할 의무가 있다 할 것입니다.

  지역주택조합원님!

  내가 가입한 지역주택조합이 토지확보가 문제라면,

  토지주로부터(추진위, 업무대행사, 토지작업자가) 확보한 토지사용권원의  "토지사용목적, 사용기한" 을 확인하는 것이 가장 큰 과제일 것이다

  토지사용권원을 확보하였다고 홍보하여 조합원을 모집한 추진위나 업무대행사는

  조합원들에게 최소한 이 토지사용권원의 효력을 유지해야하는 묵시적인 책임이 있는 것이며,

  정상적인 조합운영진과 업무대행사라면,

  조합원의 귀책이 없는 상황에서 토지확보권원이 "상실" 되었다면, 

  업무대행사는 

  업무실패에 대한 법적인 책임을 지고 조합원의 손해를 배상해야 할 것으로 사료됩니다.

  < 조합원을 위한 지역주택조합 업무대행사 더홈즈건설 임직원일동 >